PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP BCM
KẾT QUẢ KINH DOANH:
Doanh thu thuần quý 3 của Công ty đạt 2,264 tỷ đồng (+197% YoY), chủ yếu đến từ kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư với 1,843 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 81%. Tuy nhiên, do chi phí GPMB phát triển các dự án tăng mạnh kéo theo giá vốn tăng 363% YoY khiến cho biên lợi nhuận gộp giảm từ 55% về mức 30%. Lợi nhuận sau thuế đạt 259 tỷ (+408% YoY) so với mức nền thấp cùng kỳ.
Tiếp đà tăng trưởng, lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 5,628 tỷ (+46% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1,665 tỷ đồng(+60% YoY).
TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ:
Sở hữu quỹ đất khu công nghiệp (KCN) lớn nhất trải dài khắp Việt Nam
BCM là nhà phát triển bất động sản (BĐS) KCN có quỹ đất lớn nhất trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành ở khu vực phía Nam, với 7 KCN trên 5.000 ha, chiếm 35-40% tổng quỹ đất công nghiệp của Bình Dương. BCM cùng các công ty LDLK sở hữu hơn 15.000ha quỹ đất KCN tại Việt Nam, chiếm khoảng 25% diện tích công nghiệp đưa vào hoạt động của Việt Nam vào cuối 2021.
Diện tích cho thuê đất KCN 2022-23 của BCM tăng trưởng ấn tượng.
Chúng tôi kỳ vọng diện tích cho thuê đất KCN 2022-23 của BCM duy trì tăng trưởng ấn tượng, lần lượt đạt 109ha (+18,7% svck)/119ha (+9,2% svck), nhờ KCN Cây Trường dự kiến khai thác từ 2023 và ~70ha cho thuê hàng năm từ KCN Bàu Bàng mở rộng. Kỳ vọng giá thuê trung bình +10-20% svck/năm do nhu cầu thuê đất KCN vẫn tích cực, chúng tôi dự phóng doanh thu KCN của BCM 2022-23 lần lượt đạt 3.258 tỷ đồng (+24,7% svck)/3.708 tỷ đồng (+13,8% svck).
Doanh thu từ BĐS dân dụng có thể tăng vọt trong năm 2023.
Chúng tôi ước tính doanh thu BĐS dân dụng năm 2022 của BCM đạt 2.925 tỷ đồng (-0,4% svck), chủ yếu từ chuyển nhượng dự án Uni Galaxy và bàn giao các dự án nhà ở xã hội. Chúng tôi kỳ vọng BCM sẽ ghi nhận ~5.000 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng 18,9ha đất tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand trong 2023. Cùng với các dự án hiện hữu, chúng tôi ước doanh thu BĐS dân dụng năm 2023 của BCM tăng mạnh 111,6% svck lên 6.190 tỷ đồng.
LN từ công ty LDLK tăng hai chữ số, từ đó thúc đẩy LN ròng của BCM tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2022-23.
Chúng tôi ước tính LN từ công ty LDLK của BCM trong năm 2022-23 tăng 2,9%/36,4% svck dựa trên mức nền thấp trong năm 2021-22 và sự tăng trưởng ổn định từ VSIP, BW và IJC. Chúng tôi dự phóng LN ròng năm 2022-23 của BCM lần lượt là 2.334 tỷ đồng (+66,2% svck)/3.809 tỷ đồng (+63,2% svck).
Tiềm năng tăng giá có thể đến từ:
1) Giá thuê và diện tích thuê đất cao hơn dự kiến, đặc biệt tại các KCN mới như KCN VSIP 3 Bình Dương, KCN Cây Trường;
2) Các KCN mới khai thác sớm hơn dự kiến;
3) Theo Thông báo số 96/TB-VPCP ban hành vào tháng 4/2022, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý về chủ trương, BCM được dùng cổ tức hàng năm sau thuế để tăng vốn điều lệ giai đoạn 2021-2025, đảm bảo yêu cầu vốn cho Công ty. Chúng tôi kỳ vọng BCM có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý và thực hiện trả cổ tức cổ phiếu trong giai đoạn 2023-25;
4) Trong Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022, ban lãnh đạo chia sẻ dự kiến sẽ IPO VSIP trong vòng hai năm tới, từ đó có thể giúp BCM tăng vốn.
RỦI RO:
Rủi ro giảm giá: 1) doanh số bán KCN, KĐT thấp hơn dự kiến, 2) thủ tục pháp lý các dự án mới chậm và 3) đòn bẩy cao hơn có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.
