PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP IDC
KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 4/2022:
Lợi nhuận sau thuế năm 2022 tăng mạnh do hồi tố khoản ghi nhận một lần từ Khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch V và thay đổi ghi nhận hàng năm sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh.
Doanh thu thuần đạt 8,2 nghìn tỷ đồng (tăng 91,6% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu KCN đạt 4,2 nghìn tỷ đồng (tăng 5,35 lần so với cùng kỳ), bao gồm doanh thu hồi tố một lần của KCN Nhơn Trạch V là 1,5 nghìn tỷ đồng và doanh thu ghi nhận một lần từ KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và các KCN Hựu Thạnh với diện tích cho thuê đạt 91,5 ha. Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng mạnh lên 43% (tăng 26% so với cùng kỳ), trong đó tỷ suất lợi nhuận từ hồi tố KCN Nhơn Trạch V đạt 84%. LNST năm 2022 đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng 3,9 lần so với cùng kỳ), tương đương EPS của cổ phiếu IDC là 7.001 đồng/cổ phiếu.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ:
IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 717 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp khu công nghiệp ở mức trên 50% từ năm 2022 đến năm 2026. Tỷ suất cổ tức hấp dẫn ở mức 10,5%.
Mảng khu công nghiệp tiếp tục phát triển.
IDC sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu đều trong suốt quá trình hoạt động của các KCN (50 năm) đối với các hợp đồng đã được nhà đầu tư thanh toán trước năm 2022, như KCN Mỹ Xuân B1, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng. Chúng tôi ước tính doanh thu sẽ đạt 225 tỷ đồng.
Ngoài ra, công ty ghi nhận một hợp đồng thuê đất mới và các hợp đồng MOU trong năm 2022 tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh l với tổng diện tích 60,2 ha (tăng 52% so với cùng kỳ) và giá thuê 140 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 4% so với cùng kỳ), bao gồm các khách hàng trong lĩnh vực hàng tiêu dùng, logistics và các lĩnh vực khác. Đồng thời, chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê (không đổi so với cùng kỳ).
Diện tích ký mới vào năm 2023 được dự báo đạt 90 ha (giảm 32% so với cùng kỳ) từ các KCN Cầu Nghìn (Thái Bình), Hựu Thạnh (Long An), Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng. Trong đó, 45 ha có thể được ghi nhận vào năm 2023.
Mảng kinh doanh điện. Doanh thu dự kiến tăng 12% so với cùng kỳ. Doanh thu bán điện tại các KCN Nhơn Trạch V và Hựu Thạnh tăng 7% so với cùng kỳ lên 2,8 nghìn tỷ đồng khi có thêm khách hàng mới tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh. Doanh thu mảng thủy điện đạt 395 tỷ đồng (tăng 83% so với cùng kỳ) khi thủy điện Đăk Mi 3 đi vào hoạt động trong tháng 10/2022. Biên lợi nhuận gộp duy trì tốt ở mức 8%.
Ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án khu dân cư. Dự án Khu dân cư phường 6, Tân An (Idico Linco – IDC sở hữu 51%) sẽ được chuyển nhượng cho Aeon để phát triển trung tâm thương mại. Tổng cộng, chúng tôi ước tính IDC sẽ ghi nhận doanh thu bất động sản là 502 tỷ đồng (tăng 374% so với cùng kỳ) và lợi nhuận gộp là 336 tỷ đồng (tăng 374% so với cùng kỳ).
Hoạt động thu phí. Chúng tôi dự báo lưu lượng phương tiện tại trạm thu phí An Sương – An Lạc sẽ tăng trưởng 2% với giá vé không thay đổi; doanh thu dự báo đạt 425 tỷ đồng trong năm 2023. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao 49,3%.
Quá trình mở rộng quỹ đất liên tục được thực hiện. IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.500 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng và Hưng Yên. Các KCN ở miền Bắc Việt Nam dự kiến sẽ phát triển trong khoảng 1.000~1.200 ha, trong khi các KCN ở miền Nam Việt Nam có thể sẽ phát triển trong khoảng 500~1.000 ha. Tổng diện tích được cấp chủ trương đầu tư giai đoạn 2023~2024 có thể đạt 1.400 ha. Chúng tôi cho rằng quỹ đất này sẽ được cho thuê hoàn toàn từ năm 2025, điều này sẽ cho phép IDC duy trì tăng trưởng trong dài hạn sau khi KCN Hựu Thạnh đã được lấp đầy.
Khu công nghiệp Tân Phước – Tiền Giang (diện tích 470 ha) đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã trình Thủ tướng Chính phủ vào ngày 5/1/2023. IDC dự kiến nhận giấy chứng nhận đầu tư trong quý 1/2023 và sẵn sàng cho thuê từ năm 2025. Khu công nghiệp Tân Phước sở hữu các lợi thế chính sau: (i) kết nối giao thông đường bộ thuận tiện như đường cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận; (ii) quỹ đất công nghiệp tại Tiền Giang đã hết; và (iii) kết nối sông thuận tiện.
RỦI RO:
(1) Nhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI giảm tốc trước những khó khăn kinh tế toàn cầu; (2) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng. Trong năm 2022, giá đất tại các tỉnh như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu tăng 10~20% so với giai đoạn 2021~2022. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí bồi thường của các dự án trong tương lai gia tăng sẽ ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của các dự án mới của IDC; (3) Tiến độ pháp lý để thành lập các khu công nghiệp mới có thể bị chậm lại.
(Nguồn: SSI Research)
