PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP KBC
KẾT QUẢ KINH DOANH Q4/2022:
Theo đó, trong quý 4, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu âm 331,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2021 đạt 1.169,35 tỷ đồng. Với giá vốn bán hàng âm 39 tỷ đồng, KBC ghi nhận lỗ gộp 292,3 tỷ đồng.
Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính tăng hơn 77% lên 103,5 tỷ đồng, chi phí bán hàng giảm mạnh từ 70,4 tỷ đồng cùng kỳ năm trước xuống còn 5,3 tỷ đồng, chi phí lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp đều tăng lên, lỗ từ công ty liên kết là 10 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi 407,6 tỷ đồng. Khấu trừ đi các chi phí, quý 4/2022 KBC lỗ ròng 482,4 tỷ đồng.
Lũy kế cả năm 2022, Kinh Bắc City đạt tổng doanh thu 957,34 tỷ đồng, giảm đến 77% so với cùng kỳ 2021 và về đáy 10 năm. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn báo lãi trước thuế gần 1.719 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ 2021, chủ yếu tới từ 2.199,24 tỷ đồng lãi từ công ty liên kết. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.595,67 tỷ đồng, tăng 18%.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ:
Doanh thu KCN phục hồi mạnh mẽ với hai KCN mới và biên lợi nhuận cải thiện. Chúng tôi quan sát KBC đang tích cực thúc đẩy tiến độ hai dự án mới, gồm KCN Quang Châu mở rộng (90ha) và KCN Tràng Duệ 3 (687ha) và có thể sẽ đưa vào kinh doanh hai KCN này trong 2023 (cập nhật chi tiết hình 4). Công ty dự kiến sẽ bàn giao 50ha tại KCN Quang Châu mở rộng cho Tập đoàn Foxconn trong Q1/23, doanh thu ước khoảng 1.600-1.700 tỷ đồng (đã thu 600 tỷ đồng vào tháng 12/2022). Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ bàn giao 147ha (+535,2% svck)/142ha (-3,4% svck) trong 2023-24, giúp doanh thu KCN tăng 458,2% svck lên 4.568 tỷ đồng trong 2023 và +10,9% svck lên 5.065 tỷ đồng trong năm 2024.
Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy giá cho thuê một số KCN trọng điểm của KBC đạt mức tăng trưởng ấn tượng 15-20% svck trong năm 2022, nhờ 1) tỷ giá USD/VND tăng mạnh trong năm 2022 (+8-10% so với đầu năm tại mức đỉnh vào tháng 11/2022) và 2) nguồn cung đất KCN hạn chế trong bối cảnh thủ tục pháp lý kéo dài. Do đó, chúng tôi dự phóng biên lợi nhuận gộp năm 2023 sẽ cải thiện đáng kể 9,7 điểm % svck lên 56,1%.
…tuy nhiên mảng BĐS dân dụng tiếp tục ảm đạm do những khó khăn vẫn còn đó. Chúng tôi cho rằng mảng BĐS dân dụng của KBC tiếp tục ảm đạm trong 2023 do những khó khăn vẫn còn đó 1) thủ tục pháp lý chậm trong bối cảnh xảy ra hàng loạt sai phạm đất đai tại một số địa phương; 2) việc chuyển nhượng tại dự án Tràng Cát có thể bị chậm trong bối cảnh triển vọng nền kinh tế toàn cầu ảm đạm, trong khi dòng tiền của chủ đầu tư trong nước đang eo hẹp do thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản.
Áp lực trái phiếu đáo hạn của KBC có thể giảm đáng kể trong 2023. KBC đã huy động một số khoản vay nội bộ khoảng 1.400-1.500 tỷ đồng và dự kiến nhận cổ tức bằng tiền mặt 1.188 tỷ đồng từ Công ty KCN Sài Gòn-Hải Phòng vào 30/01/2023. Ngoài ra, công ty chia sẻ đã thu khoảng 10% trả trước của khách hàng từ các biên bản ghi nhớ đã đề cập trên (130ha giá trị 3.800- 4.000 tỷ đồng). Do đó, chúng tôi cho rằng KBC có thể đáp ứng các khoản trái phiếu 2.900 tỷ đồng đáo hạn trong 6T23, áp lực thanh khoản của KBC cũng giảm đáng kể trong 6-12 tháng tới.
Nguồn cung cho thuê của KBC hiện đang dần eo hẹp (còn lại khoảng 330ha tính đến cuối 2022, đảm bảo hoạt động cho thuê 2-3 năm tới), do đó công ty đã tích cực mở rộng quỹ đất KCN với gần 20 dự án có diện tích hơn 5.000ha trên khắp Việt Nam trong hai năm qua, với tổng mức đầu tư ước tính 45.000-50.000 tỷ đồng, đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn. Trong bối cảnh dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS đang gặp thách thức do thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng cho doanh nghiệp BĐS, chúng tôi cho rằng KBC sẽ giảm tốc chiến lược mở rộng quỹ đất trong ngắn hạn.
Dự kiến mua lại 100 triệu cổ phiếu quỹ và trả cổ tức tiền 2.000 đồng/cp. Đại hội cổ đông bất thường 2022 lần 2 đã thông qua phương án mua lại 100 triệu cổ phiếu quỹ với giá không quá 34.000 đồng/cp (~13% lượng cổ phiếu hiện tại) và trả cổ tức 2022 2.000 đồng/cp (~1.500 tỷ đồng) trong 2023, tương ứng lợi tức 7,7%. Bên cạnh đó, KBC cũng đã hủy phương án phát hành riêng lẻ tối đa 150 triệu cổ phiếu (tương ứng 26,3% tổng lượng cổ phiếu) do điều kiện thị trường không thích hợp.
RỦI RO : Rủi ro giảm giá: 1) doanh số bán hàng thấp hơn dự kiến, 2) triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến.
(Nguồn: Vndirect)
