PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP KDH
I. KẾT QUẢ KINH DOANH Q4/2022
KDH công bố doanh thu (DT) Q4/22 tăng 109,2% so với cùng kỳ (svck) đạt 1.234 tỷ đồng, với biên LN gộp giảm 58,0 điểm % svck xuống 24,2% do các dự án ghi nhận trong kỳ có biên lợi nhuận thấp (thông tin chi tiết dự án không được doanh nghiệp tiết lộ).
Tuy nhiên giá vốn hàng bán chiếm tới 76% trong doanh thu thuần khiến lãi gộp chỉ còn hơn 298 tỷ đồng, giảm 38,6% so với quý 4/2021. Biên lãi gộp giảm từ 82,2% xuống chỉ còn 24%.
Trong kỳ, KDH thu về hơn 9 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng 2 tỷ đồng so với cùng kỳ, chi phí tài chính tăng mạnh từ 5,4 tỷ đồng lên hơn 29 tỷ đồng. Chi phí bán hàng giảm mạnh từ 112 tỷ đồng xuống còn hơn 42 tỷ đồng, chi phí QLDN tăng nhẹ. Đáng chú ý hoạt động khác chỉ còn lãi 1,4 tỷ đồng giảm mạnh so với con số 207 tỷ đồng trong quý 4/2021. Kết quả lợi nhuận sau thuế của Nhà Khang Điền đạt 110,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về công ty mẹ là gần 119 tỷ đồng, giảm 71,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Lũy kế cả năm 2022, Khang Điền ghi nhận tổng doanh thu 2.912 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.081,2 tỷ đồng, giảm lần lượt 22,1% và 10,24% so với cùng kỳ 2021, tương ứng hoàn thành 73% kế hoạch doanh thu và 77,23% chỉ tiêu lợi nhuận cho đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên hồi tháng 4 năm ngoái.
II. LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ: Triển vọng LN ròng: năm 2023 kém tích cực, tốt dần trong 2024-25.
Thị trường BĐS nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023
Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức: 1) chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; 2) lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; 3) nguồn cung mới ảm đảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.
Tuy nhiên chúng tôi cho rằng KDH có thể chịu ảnh hưởng ít hơn các doanh nghiệp cùng ngành, nhờ sở hữu các dự án có pháp lý minh bạch, sản phẩm chất lượng, hướng đến phân khúc người mua ở thực
Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy KDH có ba dự án mới sắp triển khai, trong đó có dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2023-24, gồm The Privia (1.043 căn hộ trung cấp, đang xây dựng), Clarita (159 căn thấp tầng, đã đền bù xong) và The Solina giai đoạn 1 (500 căn hộ thấp tầng, đã đền bù xong).
Số lượng tiêu thụ ảm đảm trong nửa đầu 2023, phục hồi dần từ cuối 2023
Chúng tôi thận trọng với triển vọng tiêu thụ sản phẩm của KDH trong nửa đầu 2023, do nhu cầu nhà ở vẫn chịu áp lực môi trường lãi suất cao. Chúng tôi kỳ vọng sự hồi phục khi mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt từ Q3/23, tạo động lực cho KDH mở bán dự án mới. Chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ mở bán dự án The Privia với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60-70% trong 2023 và hai dự án thấp tầng trong năm 2024, từ đó giá trị ký bán ước tăng 35,0% svck/41,3% svck trong 2023-24. Chúng tôi điều chỉnh dự phóng LN ròng năm 2023/24 lần lượt giảm 53%/49% so với dự báo trước đó, chủ yếu do doanh số ký bán thấp và trì hoãn mở bán dự án mới trong bối cảnh nhu cầu nhà ở suy yếu.
Các dự án trọng điểm của KDH dự kiển triển khai trong giai đoạn 2023-2024:
III. RỦI RO :
1) tiến độ bàn giao, cấp phép mở bán mới chậm hơn dự kiến, 2) lãi suất vay mua nhà cao hơn ảnh hưởng hoạt động ký bán của KDH.
