PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP NLG
I.KẾT QUẢ KINH DOANH :
Quý III/2022 với doanh thu thuần đạt gần 882 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Sau khi trừ giá vốn, lợi nhuận gộp về bán hàng của Nam Long đạt 207 tỷ đồng, gấp 4,7 lần cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, chi phí bán hàng tăng vọt gấp 11,8 lần lên 107 tỷ đồng; chi phí quản lý cũng tăng 25% lên 160 tỷ đồng. Kết quả, công ty báo lãi sau thuế giảm 83%, còn 50,9 tỷ đồng.
Ngoài ra, doanh thu tài chính kỳ này của Nam Long cũng lao dốc 92% về vỏn vẹn còn 29 tỷ đồng do thu nhập tài chính thấp hơn so với khoản lãi phi tiền mặt trị giá 362 tỷ đồng từ việc đánh giá lại việc hợp nhất Công ty cổ phần Southgate vào quý III/2021.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, Nam Long đạt doanh thu thuần 2.710 tỷ đồng, tăng 244% và lợi nhuận sau thuế đạt 276 tỷ đồng, giảm 61%. Năm nay, công ty đặt mục tiêu doanh thu thuần 7.151 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.526 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng, Nam Long đã thực hiện được lần lượt 37% và 18% kế hoạch.
LN ròng 2022 kém tích cực do thiếu bất động sản (BĐS) bàn giao. Chúng tôi quan sát thấy sự cố liên quan BĐS của các chủ đầu tư và chính quyền địa phương ở Cần Thơ đã làm chậm kế hoạch bàn giao tại dự án Cần Thơ 43ha của NLG do quá trình phê duyệt pháp lý có thể bị kéo dài trong thời gian tới. Theo cập nhật mới nhất của chúng tôi vào cuối tháng 12/2022, NLG vẫn chưa nhận được quyết định giao đất tại dự án này, do đó chúng tôi thận trọng loại bỏ sự đóng góp 1.665 tỷ đồng doanh thu từ dự án Cần Thơ 43ha trong dự phóng 2022 của chúng tôi. Bên cạnh đó, chúng tôi hiểu rằng công ty đã hoàn thành thủ tục pháp lý chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước, từ đó có thể ghi nhận LN ròng 178 tỷ đồng trong Q4/22.
Tổng quan lại, chúng tôi ước tính doanh thu/LN ròng 2022 sẽ giảm mạnh 26% svck/62% svck, chủ yếu bàn giao các dự án hiện hữu Southgate, Akari và chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước.
Doanh số ký bán 9T22 thấp hơn kỳ vọng do nhu cầu nhà ở suy giảm. Sau khi đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong 6T22, NLG ghi nhận doanh số ký bán Q3/22 sụt giảm đáng kể chỉ 1.512 tỷ đồng (so với 8.410 tỷ đồng trong 6T22). Lũy kế 9T22 doanh số ký bán đạt 9.922 tỷ đồng (+95,4% svck), chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án Southgate, Akari, Mizuki, hoàn thành 59,7% dự báo trước của chúng tôi. Doanh số ký bán thấp hơn kỳ vọng chủ yếu là do hạn mức tín dụng vay mua nhà hạn chế, lãi suất cho vay tăng cao và các vấn đề pháp lý tại Đồng Nai và Cần Thơ vẫn chưa được tháo gỡ.
Chúng tôi cho rằng doanh số ký bán Q4/22 của NLG sẽ không có sự đột phá đáng kể do nhu cầu mua nhà suy yếu, dù khoảng thời gian này được coi là “thời điểm vàng” của ngành BĐS.
II.TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ:
1.NLG là một trong những doanh nghiệp ưa thích trong ngành vì:
- NLG sở hữu quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối Q3/2022 với danh mục sản phẩm đa dạng giúp giảm thiểu rủi ro;
- NLG sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở người dân;
- Chúng tôi dự phóng DT/LN ròng đạt tốc độ tăng trưởng kép lần lượt là 52,6%/90,4% giai đoạn 2022-24, nhờ bàn giao các sản phẩm đã ký bán trước đó;
- Chúng tôi không nhận thấy bất kỳ rủi ro nào về khả năng thanh khoản của NLG với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở chỉ ở mức thấp chỉ 5% (so với mức trung bình của các DN trong ngành là 40-45%), tỷ trọng tiền và các khoản tương đương tiền cao ở mức 4.179 tỷ đồng, chiếm 16,4% tổng tài sản tính đến cuối Q3/22.
2.NLG duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh.
Hàng tồn kho của NLG tính đến cuối Q3/22 đã tăng 2,6 lần so với cuối năm 2020 do hợp nhất các dự án Waterfront và Southgate, các dự án này đều đang được triển khai xây dựng. Tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản của NLG khá cao so với các DN cùng ngành, chiếm 63% tổng tài sản vào cuối Q3/22. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho của NLG không cao, do DN vẫn duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh, rủi ro thanh khoản không đáng kể với tỷ lệ nợ ròng/VCSH thấp chỉ 5% (so với mức trung bình của các DN cùng ngành đang là 40-45%). Tỷ trọng tiền và tương đương tiền của NLG cao đạt 4.179 tỷ đồng, chiếm 16,4% tổng tài sản tính đến cuối Q3/22. Chúng tôi cho rằng tình hình tài chính được kiểm soát là một lợi thế lớn của NLG trong bối cảnh hiện tại, qua đó NLG sẽ có nhiều dư địa hơn để huy động các khoản vay để tài trợ các dự án mới trong giai đoạn 2023-25.
3.Doanh số ký bán sụt giảm nhưng LN ròng phục hồi nhờ bàn giao các dự án BCC.
Doanh số ký bán nhà ở suy giảm do nhu cầu nhà ở yếu, đặc biệt là ở các tỉnh lân cận TP.HCM. Chúng tôi nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP.HCM trong Q3/22, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23,0% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong Q3/22 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS ở những khu vực này, dẫn đến số lượng tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.
Cùng với những khó khăn chung của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2023, 1) khó khăn về tái cấp vốn, áp lực mua lại trái phiếu và nợ đến hạn năm 2023 tăng lên, 2) lãi suất cho vay tăng dẫn đến nhu cầu cầu nhà ở suy yếu. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà.
Tuy nhiên, LN ròng 2023 có thể phục hồi nhờ bàn giao dự án BCC. Chúng tôi dự báo DT năm 2023 của NLG giảm 21,7% svck xuống 3.306 tỷ đồng, vẫn phụ thuộc vào các dự án hiện tại là Southgate.Tuy nhiên, chúng tôi ước tính LN ròng năm 2023 sẽ tăng 87% svck lên 757 tỷ đồng nhờ bàn giao dự án BCC Mizuki và mức nền thấp trong năm 2022, mức thấp nhất trong 5 năm.
4.Các dự án chính của NLG được triển khai trong giai đoạn 2022-24:
- Dự án Mizuki: MP6-7-8, MP9-10 và Flora Panorama đang được thi công, kỳ vọng bàn giao từ cuối Q4/22:
Số sản phẩm: Giai đoạn 1: 1.500 căn. Giai đoạn 2: 1.601 căn. Giai đoạn 3: 1.830 căn
• Sản phẩm chính: Căn hộ / Biệt thự / Nhà phố thương mại
• Thời gian bàn giao: giai đoạn 1: Q4/19, Giai đoạn 2:cuối Q4/22, Giai đoạn 3: Q3/23.
2. Dự án Akari City: 87% giai đoạn 1 đã được bàn giao từ cuối 2021. Giai đoạn 2 động thổ vào Q1/22, dự kiến bàn giao trong 2024
Số sản phẩm: 6 tòa cung cấp 5.005 căn hộ: Giai đoạn 1: 1.803 căn. Giai đoạn 2: 1.690 căn. Giai đoạn 3: 1.512 căn
• Sản phẩm chính: Căn hộ
• Thời gian bàn giao: Giai đoạn 1: Q4/21, Giai đoạn 2:Q3/24, Giai đoạn 3: Q3/25
3. Dự án Southgate: bàn giao hai toà căn hộ Ehome Southgate trong 2022
Số sản phẩm: 3.606 căn
• Sản phẩm chính: Biệt thự / Nhà phố / Nhà phố thươngmại /Ehome.
• Thời gian phát triển: 2019-2025
4. Dự án Izumi City
Số sản phẩm: 6 giai đoạn gồm 2.922 căn
• Sản phẩm chính: Biệt thự / Nhà phố / Nhà phố thươngmại
• Thời gian bàn giao: 2024-26.
III.RỦI RO:
1) Tiến độ bàn giao, cấp phép mở bán mới chậm hơn dự kiến.
2) Lãi suất vay mua nhà cao hơn ảnh hưởng hoạt động ký bán của NLG.
3) Các yếu tố như lạm phát, tỷ giá và lãi suất vẫn còn tác động mạnh làm giảm nhu cầu về nhà ở của người dân.
