PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP SZC
I. Kết quả kinh doanh năm 2022:
LNST 2022 sụt giảm mạnh do tăng chi phí trích trước đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức còn lại. Doanh thu thuần tăng trưởng 20,4% svck đạt mức 858,8 tỷ đồng trong năm 2022. Trong đó, doanh thu từ cho thuê đất KCN Châu Đức đạt 752 tỷ đồng (+7% svck) chủ yếu do tăng giá. Biên lợi nhuận gộp giảm 24,9% svck về mức 40,1% do từ năm 2022, SZC thực hiện trích trước vào giá vốn hàng bán khi chi phí đầu tư dự kiến tăng 63% từ mức 4.900 tỷ đồng lên 8.001 tỷ đồng cho 280 ha phần còn lại của KCN Châu Đức chưa đền bù giải tỏa kể từ năm 2022 theo TT 200/2014/TTBTC. Chúng tôi tính toán tổng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng phân bổ cho toàn diện tích KCN (1.556 ha) tăng trung bình 32% so với cùng kỳ. Chi phí được trích thêm trong năm 2022 là 197 tỷ đồng.
II. Luận điểm đầu tư:
Doanh thu cho thuê KCN Châu Đức. Theo như ước tính diện tích thuê tại KCN Châu Đức ước đạt 721 tỷ đồng (-4% svck), với diện tích thuê đạt 40 ha (-11% svck) bao gồm 21 ha đã được ký MOU với Tổng công ty Sonadezi (SNZ: sở hữu 46,84% SZC) vào cuối năm 2022. Giá thuê trung bình dự kiến tăng 7% svck lên mức 75 USD/m2/chu kỳ thuê với giả định: (1) Diện tích cho SNZ thuê giá đạt 72 USD/m2/chu kỳ thuê; (2) Diện tích còn lại cho các nhà đầu tư trực tiếp (diện tích thuê nhỏ tầm 1-2 ha) đã ký MOU từ nửa cuối năm 2022, giá thuê là 80 USD/m2/chu kỳ thuê.
Biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt 47,1% (+7% so với cùng kỳ) do giá thuê trung bình tăng. Trong năm 2023 SZC tiếp tục thực hiện trích trước giá vốn hàng bán do tăng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cho KCN Châu Đức.
Hoạt động thu phí tại BOT 768. Chúng tôi giả định BOT 768 sẽ hoàn thành các thủ tục chuyển sang thu phí không dừng (ETC) vào Q3-Q4/2023. Do đó, doanh thu phí sẽ đạt 22,1 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp đạt mức 49%.
Doanh thu dự án Khu dân cư Hữu Phước đạt 87 tỷ đồng. SZC tiếp tục ghi nhận phần còn lại từ dự án Hữu Phước giai đoạn 1, chủ yếu các shophouse do D2D hợp tác đầu tư xây dựng. Dự kiến lợi nhuận gộp 57 tỷ đồng.
Chi phí lãi vay dự kiến ở mức 30 tỷ đồng (-7% so với cùng kỳ) khi công ty đã giảm vay nợ trái phiếu từ 500 tỷ xuống 400 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Các khoản vay cho dự án KCN – ĐT Dịch vụ Châu Đức vẫn đang được vốn hóa vào chi phí đầu tư xây dựng.
Định giá: Cổ phiếu SZC hiện đang giao dịch với P/E năm 2023 là 9,8 lần và P/B là 1,9 lần – thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 12,8 lần và 2,08 lần là tương đối hấp dẫn.
III. Rủi ro:
(1) Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Hiện tại, SZC còn lại 280 ha đất phải đền bù giải phóng mặt bằng tại Khu công nghiệp và đô thị Châu Đức. Chúng tôi ước tính chi phí đền bù giải tỏa trung bình tăng 32% kể từ năm 2022.
(2) Các vấn đề về pháp lý của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án chậm tiến độ. Theo ban lãnh đạo công ty cho biết, SZC phải hoàn thành việc xây dựng các tiện ích trong khu đô thị như trường học, chợ… trước khi mở bán. Tuy nhiên, công ty xin tạm hoãn việc thực hiện này khi hiện tại tỷ lệ lấp đầy dự án ở mức thấp. Do đó, việc xin phép này ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.
(3) Dự án sân golf: Chúng tôi lo ngại về hiệu quả thấp của dự án, cũng như SZC phải chịu chi phí lãi vay từ dự án.
(Nguồn: SSI Research)
