PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP SZC
Kết quả kinh doanh quý 3:
LNST Q3/2022 ghi nhận mức thấp nhất trong 3 năm. Doanh thu Q3/2022 đạt 123 tỷ đồng (-24,3% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu từ thuê đất KCN ghi nhận 112,8 tỷ đồng (-30% so với cùng kỳ), với diện tích đất thuê đạt 7ha và giá thuê đạt 75 USD/m2/chu kỳ thuê (+11% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp sụt giảm đạt mức 48% (-14,4% so với cùng kỳ) do chi phí đền bù giải tỏa phần diện tích đất còn lại đã tăng 54% YoY. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh sân golf ghi nhận mức lỗ gộp 6,9 tỷ đồng. Chi phí lãi vay tăng 4,7 lần so với cùng kỳ do ghi nhận lãi vay từ sân golf vừa đi vào hoạt động trong Q2/2022. LNST đạt mức 23,3 tỷ đồng (-65% so với cùng kỳ).
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu đạt 663 tỷ đồng (+17% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp giảm còn 36% (-27% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế đạt 159,7 tỷ đồng (-38% so với cùng kỳ).
Tổng chi phí đền bù giải tỏa trong 9T2022 đạt khoảng 3 nghìn tỷ đồng (+4% so với đầu năm), tương đương 49% tổng tài sản của SZC. Nợ vay ngắn hạn và dài hạn tài trợ cho việc đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng dự án KCN và KĐT Châu Đức là 2,3 nghìn tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ/ vốn CSH tăng lên 1,52x tại thời điểm cuối Q3/2022.
TRIỂN VỌNG ĐẦY TƯ:
Sở hữu quỹ đất KCN-đô thị 2,287 ha, vị trí đắc địa tại Bà Rịa-Vũng Tàu, gần sân bay Long Thành, cụm cảng Thị Vải-Cái Mép, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu với khoảng cách chỉ trên dưới 10 km đường bộ. Trong đó, cảng Cái Mép-Thị vải sẽ là một trong 2 cản đóng vai trò đặc biệt quan trọng với chức năng là cửa ngõ và cảng trung chuyển quốc tế.
Giá thuê khu vực BR-VT tăng trưởng nhanh nhất khu vực phía Nam với 18% YoY và có thể duy trì 8-10% YoY trong những năm tới. Tuy nhiên, chi phí GPMB cũng tăng mạnh mẽ hơn theo giá BĐS khu vực này do tình trạng thiếu cung. Từ đó có thể ảnh hưởng xấu tới biên lợi nhuận của SZC trong tương lai gần khi công ty còn khoảng trên 200 ha chưa GPMB.
Sở hữu khoảng 1,109 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy mới đạt khoảng 62% tính đến hết quý 3, thấp hơn nhiều so với trung bình khu vực phía Nam là 85% nên còn nhiều dư địa cho tăng trưởng doanh thu, nhất là khi giá thuê tại Bà Rịa-Vũng Tàu vẫn chưa có dấu hiệu dừng tăng.
KDC Hữu Phước đã hoàn thiện giai đoạn 1, bắt đầu mở bán đất nền cho nội bộ công nhân viên với giá khoảng 7-8 triệu VND/m2 và có thể ghi nhận doanh thu từ cuối năm, dự kiến thu về khoảng 131 tỷ trong năm 2022. Khu shophouse đã hoàn thiện xây dựng được 80%, doanh thu có thể tích cực hơn nếu bàn giao 50% số lượng trong năm nay, thu về khoảng trên dưới 150 tỷ.
RỦI RO:
(1) Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa; (2) Các vấn đề về quy định của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án bị đình trệ.
