SZC – Thị trường bất động sản khó khăn trì hoãn động lực tăng trưởng (cập nhật).

0
25

PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP SZC

KẾT QUẢ KINH DOANH:

Trong quý III/2022, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu đạt 123,29 tỷ đồng, giảm 24,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 23,32 tỷ đồng, giảm 64,9% so với cùng kỳ. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 60,9% về còn 38,3%.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 52,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 51,9 tỷ đồng về 47,27 tỷ đồng; doanh thu tài chính giảm 7,4%, tương ứng giảm 0,37 tỷ đồng về 4,6 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 458,5%, tương ứng tăng thêm 8,07 tỷ đồng lên 9,83 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 26%, tương ứng giảm 4,91 tỷ đồng về 13,94 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Luỹ kế trong 9 tháng đầu năm 2022, Công ty ghi nhận doanh thu đạt 663,23 tỷ đồng, tăng 17,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 159,8 tỷ đồng, giảm 37,5% so với cùng kỳ năm trước.

TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ:

Chúng tôi luôn ưu tiên đưa SZC vào danh mục đầu tư dài hạn là vì :

  • SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu cho KCN ngày càng tăng ở phía Nam. SZC có quỹ đất lớn (hơn 600ha) và giá thuê cạnh tranh trong số các nhà phát triển KCN niêm yết tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu (BRVT), một trung tâm sản xuất lớn của miền Nam. Diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vẫn đảm bảo duy trì được ổn định trong các năm tới. Chúng tôi ước tính diện tích cho thuê của KCN này vào khoảng 581ha. Cùng với việc sở hữu vị trí thuận lợi, chúng tôi tin rằng SZC sẽ cho thuê khoảng 40-60ha mỗi năm trong giai đoạn 2023-32.
  • Mặc dù bàn giao chậm hơn dự kiến, mảng BĐS dân cư của SZC sẽ là động lực tăng trưởng với tỷ lệ đóng góp cho doanh thu trong giai đoạn 2023/24 lần lượt là 31,7%/41,5%.

Những khó khăn dần xuất hiện:

BĐS KCN: Chi phí đền bù tăng tạo áp lực lên LN.

Trong 9T22, chúng tôi ước tính diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vào khoảng 31-32ha, giúp doanh thu KCN tăng 14,6% svck. BR-VT đang tạm dừng phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng để chờ điều chỉnh giá đất mới. Cuối Q3/22, BR-VT đã không thể ban hành được quyết định điều chỉnh như dự kiến do không thống nhất được hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, SZC đã bắt đầu áp dụng mức giá đền bù mới kể từ Q2/22. Từ đó, chúng tôi dự báo doanh thu BĐS KCN năm 2022 tăng 5,8% svck nhưng LN gộp sẽ bị ảnh hưởng nặng nề do chi phí bồi thường tăng, dẫn đến LN gộp KCN năm 2022 giảm 34,3% svck. Chúng tôi dự báo biên LN gộp mảng KCN năm 2022 giảm 24,7 điểm % svck.

Mặc dù mảng BĐS KCN đối mặt với nhiều khó khăn đang nổi lên như 1) dòng vốn FDI vào Việt Nam chậm lại, 2) chậm trễ thủ tục pháp lý cho dự án mới, chúng tôi vẫn tin mảng BĐS KCN của SZC sẽ tiếp tục khả quan nhờ:

  • Chúng tôi ước tính diện tích cho thuê hiện hữu của KCN Châu Đức vào khoảng 581ha, sẽ tiếp tục diện tích cho thuê mỗi năm từ 40-60ha trong giai đoạn 2023-32. Với vị trí thuận lợi gần cảng, sân bay, chúng tôi cho rằng KCN Châu Đức có khả năng thu hút nhiều tệp khách hàng đa dạng.
  • Chúng tôi nhận thấy giá thuê Q3/22 tại BR-VT tăng khoảng 19% lên 101 USD/m2, mức tăng mạnh nhất tuy nhiên vẫn có giá cho thuê thấp nhất trong 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam. Cùng với nhu cầu cao trong bối cảnh không có nguồn cung mới tại BR-VT nào đi vào hoạt động trong giai đoạn 2023-26, chúng tôi cho rằng SZC sẽ tận dụng được lợi thế từ quỹ đất cho thuê hiện có.

Nhìn chung, chúng tôi dự phóng doanh thu BĐS KCN sẽ tăng lần lượt 9,3%/12,0% svck trong giai đoạn 2023/24. Chúng tôi kỳ vọng LN gộp của SZC có thể bật tăng trở lại từ năm 2023 sau khi sụt giảm trong 2022. Chúng tôi kỳ vọng LN gộp của BĐS KCN trong giai đoạn 2023-24 sẽ cải thiện tương ứng lần lượt 7,7/5,6 điểm % svck.

 

BĐS dân cư: Chậm bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước

Theo khảo sát thị trường của chúng tôi, SZC đã hoàn thành xây dựng 90-95% giai đoạn 1 của Sonadezi Hữu Phước. Tuy nhiên, dự án này vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý để bàn giao và ghi nhận doanh thu. Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ kịp bàn giao khoảng 60 căn nhà phố thương mại và 150 lô đất nền trong nửa đầu năm 2023, sau đó tiếp tục triển khai giai đoạn 2 của dự án này.

Gần đây, SZC và CTCP Sonadezi An Bình (SZA) đã liên danh hợp tác thi công giai đoạn 2 dự án Sonadezi Hữu Phước. Việc hợp tác với công ty trong cùng hệ sinh thái Sonadezi giúp SZC đảm bảo chất lượng công trình cùng với việc tối ưu hóa chi phí xây dựng và phát triển.

Chúng tôi kỳ vọng với sự đóng góp của Sonadezi Hữu Phước, doanh thu BĐS dân cư của SZC sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép 63% trong giai đoạn 2023-25.

Tiềm năng tăng giá: 1) giá thuê và diện tích cho thuê của KCN Châu Đức tăng cao hơn dự kiến, 2) Thời gian triển khai giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước sớm hơn dự kiến.

RỦI RO:

1) chi phí đền bù đất mới cao hơn dự kiến.

2) chậm trễ trong việc cấp phép cho các dự án BĐS dân cư.

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here