PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP – SZC
- Kết quả kinh doanh quý 1 năm 2023:
SZC ghi nhận doanh thu Q1/23 giảm 77,2% svck xuống 63,2 tỷ đồng do: 1) doanh thu KCN giảm 90,3% svck xuống 26,4 tỷ đồng chủ yếu do giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến (chỉ 2-3 ha đất được bàn giao trong Q1/23) 2) Doanh thu BĐS nhà ở chỉ ghi nhận 21,7 tỷ đồng từ việc bàn giao một phần giai đoạn 1 (shophouse) của dự án Sonadezi Hữu Phước, khoảng 3 căn được bàn giao, chậm hơn nhiều so với dự kiến
2. Luận điểm đầu tư:
Có nhiều dư địa để tăng trưởng trong ngành.
SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt cơ hội tăng trưởng doanh thu bất động sản KCN nhờ (1) SZC là doanh nghiệp phát triển KCN niêm yết sở hữu quỹ đất còn lại lớn thứ 3 ở phía Nam với tổng diện tích khoảng 560ha, dẫn đầu tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR- VT), (2) giá thuê KCN Châu Đức thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình ở BR-VT. KCN Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để tăng giá thuê trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, dự kiến khởi công vào tháng 6/2023.
Về mảng BĐS KCN: Doanh nghiệp phát triển KCN với quỹ đất còn lại lớn thứ 3 tại phía Nam sẽ hưởng lợi từ xu hướng tăng giá thuê
Chúng tôi nhận thấy mảng BĐS KCN của SZC có triển vọng khả quan trong giai đoạn 2023-25 nhờ 1) quỹ đất còn lại lớn mang lại lợi thế trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế sẽ đẩy diện tích cho thuê của KCN Châu Đức tăng vọt từ năm 2023, 2) giá thuê có dư địa tăng trưởng trong vài năm tới khi so sánh với giá thuê trung bình của BR-VT. Theo đó, chúng tôi điều chỉnh tăng doanh thu KCN giai đoạn 2023/24 tăng 17,9%/25,4% so với dự phóng trước, giúp cho doanh thu KCN 2023/24 tăng 28,8%/19,2% svck. Chúng tôi tin rằng SZC có thể đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao khoảng 55-60ha đất KCN theo hợp đồng ghi nhớ trước đó.
Về mảng BĐS nhà ở: Khởi động lại động lực tăng trưởng
Sau nửa năm chậm tiến độ, dự án Sonadezi Hữu Phước cuối cùng cũng đã bàn giao giai đoạn 1 các căn shophouse vào cuối năm 2022. Theo kế hoạch, SZC sẽ bàn giao toàn bộ số căn shophouse còn lại của giai đoạn 1 trong năm 2023 và giai đoạn 2 vào năm 2024. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu mảng BĐS nhà ở sẽ trở thành động lực tăng trưởng với tỷ trọng đóng góp vào tổng doanh thu giai đoạn 2023/24 lần lượt là 22,5%/30,3%. Do tốc độ giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến, chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu từ BĐS nhà ở của SZC giai đoạn 2023/24 xuống 22,4%/38,5% so với dự phóng trước. Tổng hợp lại, chúng tôi điều chỉnh giảm LN ròng giai đoạn 2023/24 lần lượt là 13,7%/21,4% so với dự phóng trước đó.
Tiềm năng tăng giá: Thời gian triển khai giai đoạn 1 của các căn nhà phố thuộc dự án Sonadezi Hữu Phước sớm hơn dự kiến.
Tín hiệu kỹ thuật: giá đã có nhịp hồi phục tương đối tốt và hiện đang có tín hiệu tạo nền quanh vùng hỗ trợ ở giá 33,7-34. Kỳ vọng khi giá break được vùng cản bên trên sẽ tiến về vùng kháng cự tiếp theo ở giá 40. RSI vận động trên 60, MACD có tín hiệu điểm cắt lên ủng hộ xu hướng tích cực trong ngắn hạn.
3. Rủi ro:
1) giá bồi thường đất cao hơn dự kiến
2) chậm trễ trong việc xin giấy phép cho các dự án khu nhà ở.
